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Los seguros ante las mejores hipotecas

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¿En los seguros, el primer adjudicatario debe ser el banco?
Es frecuente que la financiera nos pida estar la primera en la relación de adjudicatarios de los seguros. En el caso del seguro para hogar, para cobrar si hay un incendio que destruye la casa y anular la deuda pendiente. En el caso de los seguros de vida, a fin de que se cancele la parte de deuda que deja el seguro.

Esta práctica puede tener sentido para el asegurado, mas asimismo no ser lo mejor y, desde entonces, el banco no nos puede obligar (si bien pueda no concedernos las mejores hipotecas, que desgraciadamente sí está en su mano en la práctica).

¿Si cancelo un seguro, el banco va a cobrar más intereses?
Es posible si en la escritura de préstamo hipotecario, consta una cláusula de bonificación de intereses basándonos en los seguros y demás vinculaciones del cliente del servicio en el instante de la revisión o bien en un periodo precedente a ella.
Esta clase de cláusulas acostumbra a establecer que en el caso de cumplir ciertos requisitos, se reduce el diferencial a aplicar en el instante de comprobar el tipo de interés. Domiciliar nómina, tener contratados seguros de vida y hogar con la aseguradora que establece el banco o bien un gasto mínimo en tarjetas de crédito, son variables que pueden reducir el tipo de interés aplicable.

Para conocer si merece la pena anular los seguros y perder la bonificación, no nos queda más que hacer números. Lo que nos ahorramos en un seguro de vida (sea por no apreciar tener ninguno, sea por contratarlo con otra compañía aseguradora), debe ser superior a lo que nos cuesta de más la hipoteca en ese periodo.

¿Qué tipos de seguros hay?
Existen multitud de seguros relacionados con la contratación de un préstamo hipotecario. Aparte de las distintas variaciones de los seguros para hogar y visa, se han comercializado seguros para poder ir a más del ochenta por ciento de la tasación (el día de hoy en desuso); los seguros de protección de pagos están a la orden del día. Estas pólizas pagan al banco las cuotas en el caso de que el cliente del servicio no pueda, mas con restricciones temporales y conforme el tipo de contrato del usuario que hay que leer ya antes de contratarlos.

Mucho cuidado con los falsos seguros de tipo de interés, que se supone nos cubren de las subidas del Euribor. Realmente acostumbran a ser permutas (Swaps) o bien opciones de tipo de interés (Cap, Floor o bien Collar), derivados financieros complejos que pueden ser recomendables o bien una ruina, conforme el instante en que se contratan. Para este tipo de productos, siempre y en toda circunstancia debes ir a un consultor independiente, ya antes de firmar nada, es un consejo de Fercogestión.com.

Si un banco, utiliza sus armas para forzarnos a contratar seguros en condiciones que no nos resultan de interés, seamos igualmente inteligentes o bien equiparemos sus hipotecas con las de bancos, cuya práctica comercial es más ventajosa para sus clientes del servicio. “Contra el feo vicio de solicitar, existe la noble virtud de no dar”.

Antes de contratar el seguro de las mejores hipotecas

mejores hipotecasPor ley, no hay seguro obligatorio que tenga que contratar el cliente del servicio
Al pedir un préstamo hipotecario, de entre las muchas dudas que nos brotan, aparece siempre y en todo momento un tema de forma recurrente: cuestiones relacionadas con los seguros vinculados a la hipoteca.

Vamos a procurar dar contestaciones sobre algunas preguntas que todo cliente del servicio, debería saber contestar en el momento de contratar seguros en relación con un préstamo hipotecario. ¿Son obligatorios los seguros de las mejores hipotecas? Se soluciona esta y otras dudas relacionadas con la contratación hipotecaria.

¿Son obligatorios los seguros?
La primera pregunta que un futuro hipotecado se plantea, es si los seguros que el directivo de banco le ofrece son obligatorios.
La primera cosa que hay que saber, es que cuando el empleado de banco nos afirma que “los seguros son obligatorios”, se refiere a que es obligatorio contratarlos si deseamos que el banco nos apruebe la hipoteca. Cosa muy diferente a que sean obligatorios por ley.

En verdad, legalmente no hay seguro obligatorio que deba contratar el cliente del servicio, ni el de hogar o bien incendios. Curiosamente, en el momento en que nos afirman que es obligatorio legalmente, contratar un seguro para el hogar cuyo adjudicatario primeramente sea el banco, se olvidan de apostillar que esta obligación legal es a fin de que el banco pueda tituralizar la hipoteca (venderla a un tercero y conseguir liquidez).

 Nos comentan en fercogestion, que en palabras de la Dirección General de Seguros:
“… cabe terminar que la legislación actual no impone con carácter general y directamente al deudor de un préstamo hipotecario la obligación de contratar seguros sobre el inmueble hipotecado. La normativa reguladora del mercado hipotecario establece ciertos requisitos a fin de que las entidades puedan producir títulos en el convocado mercado. Por lo tanto, si una entidad financiera quiere producir cédulas o bien bonos hipotecarios con base en los préstamos con garantía hipotecaria concedidos a dueños de inmuebles hipotecados, puede condicionar la concesión del préstamo a que el deudor se comprometa a suscribir un seguro de daños para el convocado inmueble, mas, en cualquier caso, la obligación para el deudor va a tener siempre y en toda circunstancia carácter establecido y no legal.”

De igual modo, no es obligatorio contratar un seguro de vida, por servirnos de un ejemplo. Hay que valorar la conveniencia de este tipo de seguros y, basándonos en un análisis de nuestra situación, necesidades y preferencias, contratar o bien no el seguro. Y además de esto acostumbran a ser más económicos si asistimos de forma directa a la empresa aseguradora, sin pasar por la intermediación del banco.

¿Puedo dar de baja los seguros una vez me han concedido la hipoteca?
Una posibilidad que el cliente del servicio hipotecado puede proponerse es la siguiente:
He admitido contratar los seguros a fin de que el banco me concediera la hipoteca. ¿Puedo anularlos en el futuro?
Si no han pasado más de treinta días de la recepción de la póliza, es posible anular el seguro.
Por otra parte, asimismo es posible anular el seguro pasado el año, con un aviso previo de un par de meses. Hay que comunicarlo de forma fehaciente a la empresa aseguradora, no al banco. Mucho cuidado en la práctica de devolver el recibo del seguro, en tanto que la empresa de seguros nos puede demandar su pago después.

 

¿Vale la pena subrogar las mejores hipotecas?

Ya antes del estallido de la crisis, en plena efervescencia del ámbito inmobiliario y cuando las hipotecas eran entre los negocios más esenciales de la banca de este país, la subrogación de hipotecas era una alternativa muy empleada, y, en verdad, entre las herramientas de competencia más frecuentes, algo que en la actualidad ya no resulta tan evidente y con lo que la busca de las mejores hipotecas subrogadas se muestra un tanto más difícil.

Los motivos básicos, radican verdaderamente en exactamente las mismas cuestiones que han limitado la concesión de hipotecas nuevas; esencialmente una postura muy rígida de la banca, con relación a las condiciones de acceso a los productos, y por otra parte una coyuntura económica en la que el coste de la residencia y la caída del campo inmobiliario, al lado del retroceso del poder adquisitivo de las economías familiares, redujo tanto la oferta como la demanda de hipotecas.

¿Subrogar o bien cambiar a una hipoteca nueva?

Hace tan solo unos años, en los anteriores a 2.008 la oferta de subrogación era considerablemente más explícita que hoy día, en verdad, las entidades financieras fortalecían la contratación de hipotecas en subrogación, prácticamente al mismo nivel promocional que ofrecían las nuevas hipotecas, más todavía, en ciertos casos los beneficios que ofrece a la subrogación difícilmente se alcanzaban en las nuevas hipotecas.

Esto hay que comprenderlo en un contexto, en el que las entidades peleaban más por el producto en sí que por el cliente del servicio cautivo, el movimiento de hipotecas resultaba interesante y la demanda y oferta era suficientemente extensa para permitir este escenario. En nuestros días el escenario es absolutamente opuesto, con un ámbito inmobiliario que ha caído en picado a lo largo de los últimos años y todavía se halla en mínimos, la demanda de la hipoteca como entre las primordiales fuentes de negocio de la banca, quedó frenada en seco y no ha vuelto en lo más mínimo a repuntar ni de lejos a los niveles de hace 7 o bien 8 años.

Descubre la letra pequeña de las nuevas hipotecas

A lo precedente, debemos sumar el incremento de la relevancia de la vinculación para las entidades financieras, ahora resulta mucho más esencial el usuario vinculado por medio de todos y cada uno de los productos posibles, que jamás.
Esto provoca el hecho de localizar las mejores ofertas de hipotecas, hoy en día puedes confiar en especialistas como hipotecas baratas http://comparador-mejores-hipotecas-baratas.es/. Exactamente unidas a los mayores niveles de vinculación, algo que no era tan explícito ni tan profundo. En consecuencia, la subrogación como tal, concebida como operación independiente al resto de productos financieros del usuario, tiene menor interés y también relevancia, que el posible cambio a otra entidad en el que el usuario, aparte de una nueva hipoteca, accede a otros productos; evidentemente esto ubica al usuario frente al inconveniente evidente que la cancelación de la primera hipoteca.

Ya antes de tomar resolucionesmejores hipotecas

Ya antes de decidir un cambio, hay que tomar en consideración que muchos bancos esconden en la letra pequeña de sus contratos, numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, a veces, bastante superior al que hubiesen tenido de no efectuar el cambio.
Ya por sí, la formalización de un nuevo contrato trae aparejado gastos. Aunque, los gastos que conllevan a la subrogación de un préstamo hipotecario, son muy inferiores a los que provoca una formalización de una hipoteca nueva, consituyen gastos que efectuar, y hay que ser conscientes de su cuantía para evitar sorpresas.

Reclamar las mejores hipotecas que no bajan

Prácticamente todas las cláusulas de las hipotecas incluyen la posibilidad de bajar el interés que cobran hasta un encuentre mínimo, alrededor del 3,5 por ciento . De este modo, si bien el Euribor (índice al que se referencian los créditos hipotecarios) descienda a mínimos históricos, las cuotas no. Más se puede demandar. Una posibilidad es asistir al defensor del usuario de la entidad. Si su respuesta no te convence, se aceptan las protestas frente al Banco de España.

El Euribor por los suelos

Las hipotecas están en el origen de la última crisis financiera internacional (hipotecas basura). Son, por su parte, un termómetro de las familias. Tener suficiente dinero para abonar la cuota define el ritmo de las economías familiares, debido al endeudamiento de ciertos ciudadanos, particularmente, con el mercado de crédito hipotecario. El Euribor ha marcado el paso de los hogares mes a mes mientras que cambiaba en alza, mas el día de hoy su nivel alcanza mínimos históricos. La cuota promedio de la hipoteca, no obstante, no ha bajado a la par.

Prácticamente todos los contratos poseen el llamado suelo de las hipotecas. Este determina que no puede cobrarse menos de un porcentaje mínimo, establecido en el 3,5 por ciento por la mayor parte de las entidades. Este ha sido el seguro usado por los bancos frente a la posibilidad de que el Euribor se derrumbase, como ha ocurrido, debido a la política monetaria adoptada por la UE.

El suelo de las hipotecas, ha sido el seguro empleado por los bancos frente a la posibilidad de que el Euribor se derrumbase.
La inyección de moneda circulante por la parte de los estados para detener la subida de los modelos de interés y reactivar las economías mundiales, ha sido la receta inmediata escogida para salir de la crisis. De este modo, se ha conseguido una bajada en el coste que se cobran los bancos entre sí para prestarse dinero, el índice Euribor, que pasó del 5,3 por ciento en el mes de junio de dos mil ocho, a una tasa diaria de hasta el 1,346 por ciento a inicios de agosto.

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Según Fercogestión.com, este descenso, no obstante, no se vio reflejado en la bajada de las cuotas. Por esta razón, en el instante de repasar el género de interés en las hipotecas variables, hay que examinar las cláusulas pertinentes. En el primer semestre de dos mil nueve, muchos españoles descubrieron que era imposible que su cuota bajara dependiendo del Euribor: como máximo, los créditos que pagaban cerca de un cinco, seis por ciento de interés, han alcanzado el 3,5 por ciento en las revisiones periódicas.
Sin embargo, la aplicación eficaz de interés en los créditos hipotecarios del mercado de España (conforme datos del Banco de España) se sitúa en torno a los 4,6 puntos, un promedio de interés real de los créditos a la residencia actuales y con más de 5 años de antigüedad.

Demandar es posible

Las asociaciones de usuarios han recibido muchas protestas por esta situación. La mayor parte la considera legal pero exagerada. Diferentes especialistas aseguran, de todas y cada una maneras, que es posible y recomendable demandar frente al Banco de España. En dos mil siete la comisión por cancelación de hipoteca se bajó del 1 por ciento al 0,5 por ciento de forma adelantada, merced a las protestas de los usuarios. Para demandar, hay que asistir al defensor del cliente del servicio de la entidad y, si la respuesta no persuade, llegar hasta el Banco de España. Así sea por el servicio de reclamaciones de la entidad o bien a través de las asociaciones de usuarios, es posible protestar.

Al negociar con las mejores hipotecas, el cliente del servicio solo puede admitir las condiciones impuestas por el banco, lo que puede considerarse un abuso.
El Banco de España recuerda que el criterio del suelo de las hipotecas se establece en la Orden Ministerial de Transparencia Financiera de mil novecientos noventa y cuatro, con lo que, en el caso de que el contrato esté claro, la corporación se pronunciará conforme a la ley. Otros campos estiman que hay una asimetría determinante en la negociación de esta clase de créditos, en menoscabo del usuario.

Conforme esta perspectiva, el contrato lo escribe el banco, que es la parte fuerte en la negociación, y al usuario solo le queda admitir las condiciones impuestas si desea el dinero. A la luz de la Ley General de Defensa de Usuarios y Usuarios, esta situación puede considerarse un abuso. Ni tan siquiera en la data de nacimiento del Euribor, en el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve, la diferencia entre el tipo interbancario (3,062 por ciento ) y el aplicado por los bancos (5,015 por ciento ) y cajas (5,262 por ciento ) fue tan grande como ahora, cuando supera los dos puntos porcentuales.

Hipotecas Baratas, como negociar la nuestra

Formas de conseguir que nuestra hipoteca sea barata.

Fercogestion.com indica que existen múltiples opciones que podemos proponer al banco para reducir o bien postergar nuestra cuota, si bien en su mayor parte pueden acabar encareciendo el costo total de nuestra hipoteca.

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Primero: Renegociar el plazo de amortización. Es un modo efectivo de reducir la cuota de manera permanente. Sin embargo, hay que tener en consideración que acrecentar el número de cuotas implica abonar más intereses y, por tanto, acrecentar el costo total de la hipoteca. Pongamos un caso práctico: un préstamo de ciento cincuenta.000 euros a veinticinco años con un interés de Euribor + 0,90 por ciento .

A veinticinco años pagaríamos una cuota de 659,41 euros, y de sostenerse el género de interés, terminaríamos pagando ciento noventa y siete.823 por nuestra hipoteca.
Si consiguiéramos ampliar el plazo a treinta y cinco años, pagaríamos solo 521,88 euros al mes, pero, de sostenerse el interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca, pagaríamos un total de doscientos diecinueve.190 euros: veintiuno.367 euros más de lo que hubiéramos pagado con un plazo de amortización a veinticinco años.

Segundo:  Pedir un periodo de carencia, que puede ir de tres meses a cinco años. Existen 3 tipos: (1) la falta de interés, en la que solo amortizamos capital a lo largo de un periodo, (dos) la falta de capital, en la que solo pagamos intereses y (tres) la falta total, en la que no pagamos nada por un periodo determinado. Generalmente solo es discutible una falta de capital, que nos dejará abonar solo la una parte de nuestra hipoteca destinada a los intereses a lo largo de un tiempo determinado. Así, siguiendo el ejemplo precedente en el primer mes, si pedimos un periodo de falta de capital vamos a pagar solo doscientos noventa euros a lo largo de los meses que dure la falta. Sin embargo, hay que tener en consideración que a lo largo de ese tiempo no se amortiza nada de capital, con lo que el saldo pendiente de nuestra hipoteca no se reduce.

Tercero:   Postergar hasta un treinta por ciento  del capital a la última cuota. Si hiciésemos esta operación, siguiendo exactamente el mismo ejemplo, nuestra cuota se calcularía desde un capital de ciento cinco.000 euros y no ciento cincuenta.000, con lo que nos quedaría una cuota de 461,59 euros. Habríamos conseguido un ahorro mensual de 197,82 euros. Normalmente, al llegar a la última cuota, se acostumbra a abrir nuevamente una hipoteca para el capital pendiente.

Cuarto:   Postergar cuotas. Ciertas hipotecas tienen una cláusula que deja el aplazamiento de un número determinado de cuotas al año, es decir, que si el usuario prevé muchos gastos puede postergar el pago de la hipoteca a otro mes. Esto puede resultar realmente útil puesto que ofrece una enorme flexibilidad de pago al hipotecado. Sin embargo, no es posible negociar los aplazamientos de cuotas si esta alternativa no consta en el contrato de la hipoteca.
Modos de reducir el costo total de la hipoteca

Es posible reducir el costo total de la hipoteca renegociando las condiciones. Para lograrlo, lo mejor es intentar reducir el género de interés o bien empezar los trámites de subrogación.

Primero:  Renegociar el interés. Se trata de una negociación con el banco utilizando todos y cada uno de los razonamientos que se crean necesarios: los años de vinculación con el banco, la puntualidad en los pagos, etcétera Hay que tener en consideración que si ya tenemos un buen interés, es bien difícil que nos lo vayan a bajar. Asimismo habremos de estar alarma por si acaso el banco pretende bajar nuestro interés a cambio de vendernos un producto vinculado, como un seguro de vida, por poner un ejemplo. Quizás no salga a cuenta reducir nuestro interés pagando un seguro que no precisamos.

Segundo:      Hacer un amago de subrogación puede ser una buena opción para progresar nuestras condiciones. Para ello, hay que lograr que uno o bien más bancos nos planteen una oferta vinculante, y regresar a nuestro banco con este contrato aun sin firmar como herramienta de negociación. En este punto, nuestro banco va a deber escoger entre igualar la oferta para no perdernos como usuario o bien dejarnos marchar a la competencia.

Tercero:      Subrogación. Caso de que el banco no esté presto a hacer una rebaja del género de interés o bien que esta sea insuficiente, podemos proponernos mudar de banco. En muchas ocasiones, las hipotecas subrogación tienen condiciones muy ventajosas, lo que las transforma en opciones a tomar en consideración. Además, la ley actual limita la comisión por subrogación al 0,50 por ciento , con lo que el desembolso por mudar de banco no acostumbra a ser prohibitivo. Incluso así, ciertas entidades corren con todos y cada uno de los gastos de subrogación para facilitar de esta manera la operación.

Hay que tener en consideración que el hecho de alterar las condiciones de nuestra hipoteca acostumbra a estar sujeto a una comisión por novación, que acostumbra a fluctuar entre el 0 por ciento  y el 1 por ciento  del importe de la hipoteca. Este punto es fundamental en el momento de valorar cuál va a ser nuestro ahorro real si renegociamos el género de interés.

Asimismo hay que rememorar que siempre y en toda circunstancia va a ser más fácil negociar con nuestro banco si tenemos un buen perfil financiero y cierta antigüedad en la entidad, puesto que esta estimará que corre poco peligro con nosotros